Banki podniosły marże hipotek po wejściu POLSTR — od 0,01 do 0,25 pkt proc.

Każdy z sześciu banków, które na przełomie września i października przestawiły kredyty hipoteczne ze wskaźnika WIBOR na POLSTR, podniósł przy okazji marżę — wynika z porównania symulacji przygotowywanych przez same banki. Podwyżki wahają się od 0,01 pkt proc. w mBanku do 0,25 pkt proc. w Erste Banku Polska. Zmiany dotyczą nowych umów: banki mają czas do końca 2026 roku, by wycofać z nich wskaźniki z rodziny WIBOR.

Które banki przeszły już na POLSTR

Pierwszy był PKO Bank Polski, największy gracz na rynku bankowości detalicznej, który wprowadził wskaźnik POLSTR 1M Stopa Składana już na początku września. W kolejnych tygodniach nowe oferty pokazały ING Bank Śląski, Erste Bank Polska, mBank, Bank Pekao i VeloBank. Bank BPS przeszedł na nowy wskaźnik od 19 października 2026 roku.

POLSTR ma inną konstrukcję niż WIBOR i będzie też inaczej reagował na zmiany stóp procentowych — to osobny temat, który opisywaliśmy przy okazji zmiany wskaźnika w nowych hipotekach. Dla kredytobiorcy najważniejsze jest to, że sam odczyt wskaźnika nie przesądza o cenie kredytu.

O ile wzrosły marże w poszczególnych bankach

Porównanie obejmuje marże dla kredytu z 20-procentowym wkładem własnym i tym samym profilem klienta. Dane pochodzą z symulacji przygotowanych przez banki we wrześniu, gdy stosowały jeszcze WIBOR, i w październiku, już z nowym wskaźnikiem:

• Bank Pekao: 1,54 → 1,69 pkt proc.
• Erste Bank Polska: 2,65 → 2,90 pkt proc. dla oprocentowania zmiennego (po okresie stałego oprocentowania: 1,65 → 1,90 pkt proc.)
• ING Bank Śląski: 1,80 → 2,00 pkt proc.
• mBank: 1,95 → 1,96 pkt proc.
• VeloBank: 1,65 → 1,79 pkt proc. (kredyt VeloDom)
• Bank BPS: 1,65 → 1,80 pkt proc.

W Pekao, ING, mBanku, VeloBanku i BPS marża jest taka sama dla oprocentowania zmiennego i dla okresu po zakończeniu rat stałych. W kredytach ze stałym oprocentowaniem przejście na stawkę zmienną może, choć nie musi, nastąpić po 5 latach spłaty.

Dlaczego wyższa marża nie musi oznaczać droższego kredytu

Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch części: wskaźnika referencyjnego, czyli stawki rynkowej, na którą bank nie ma wpływu, oraz marży, czyli stałego narzutu ustalanego przez bank w umowie. Podnosząc marżę, bank zmienia tylko drugi z tych składników.

POLSTR 1M Stopa Składana jest dziś na poziomie o około 0,3 pkt proc. niższym niż WIBOR 1M, a w porównaniu z WIBOR-ami na dłuższe terminy różnica jest jeszcze nieco większa. Skala podwyżek marż — od 0,01 do 0,25 pkt proc. — nie przebija tej różnicy. W większości przypadków nowy kredyt jest więc niżej oprocentowany niż jego wrześniowy odpowiednik oparty na WIBOR-ze. O tym, co w ogóle rusza stawkami rynkowymi, pisaliśmy w tekście o tym, od czego zależą stawki WIBOR.

Skąd te podwyżki marż?

Zmiany w cennikach nie wynikają wyłącznie z przejścia na nowy wskaźnik. Drugim czynnikiem jest sytuacja konkurencyjna — od dłuższego czasu średnie marże na rynku szły w dół, co było korzystne dla osób szukających finansowania. Część banków korygowała cenniki także w międzyczasie, dopasowując je do realiów rynkowych.

Zdarzały się też przypadki, w których bezpośrednio po przesiadce na POLSTR marże w ogóle się nie zmieniły. Tak zachował się ING Bank Śląski, który stosuje specjalne stawki dla osób refinansujących kredyt hipoteczny — drobna podwyżka przyszła tam z lekkim opóźnieniem.

Co to oznacza dla osób biorących kredyt?

Porównywanie samych marż między ofertą wrześniową a październikową prowadzi do błędnych wniosków, bo obie opierają się na innym wskaźniku. Sensowne jest zestawianie pełnego oprocentowania i wysokości raty z symulacji, a nie jednego składnika.

Skala różnic jest konkretna: przy kredycie 400 tys. zł każde 0,1 pkt proc. w oprocentowaniu to około 33 zł odsetek miesięcznie na starcie spłaty, licząc od pełnej kwoty zadłużenia. Jeśli marża rośnie o 0,15 pkt proc., a wskaźnik jest o 0,3 pkt proc. niższy, na czysto zostaje około 0,15 pkt proc. na korzyść kredytobiorcy — przy tej samej kwocie mniej więcej 50 zł miesięcznie.

Warto też pamiętać o asymetrii obu składników. Marża jest zapisana w umowie i bank nie zmienia jej z miesiąca na miesiąc, natomiast wskaźnik aktualizuje się cyklicznie. Negocjowana dziś marża zostaje więc z kredytobiorcą na lata, a wyższy narzut przy niższym wskaźniku przestanie być neutralny, jeśli różnica między POLSTR-em a WIBOR-em kiedyś się zawęzi. Przed podpisaniem umowy warto poprosić bank o symulację z rozbiciem na wskaźnik i marżę oraz sprawdzić, jaka marża będzie obowiązywać po zakończeniu okresu stałego oprocentowania — w Erste Banku Polska różnica między tymi dwiema wartościami wynosi aż 1 pkt proc.