POLSTR zamiast WIBOR-u. Co będzie decydować o racie nowego kredytu hipotecznego?

Rynek kredytów mieszkaniowych wchodzi w ważny etap zmiany. Od 3 września 2026 roku pierwsze banki oferują nowe hipoteki ze zmiennym oprocentowaniem opartym na POLSTR 1M Stopa Składana. Zgodnie z mapą drogową reformy od początku 2027 roku WIBOR i WIBID co do zasady nie powinny być już stosowane w nowych umowach i instrumentach finansowych.
Dla kupującego mieszkanie zmiana nazwy wskaźnika jest jednak dopiero początkiem. O wysokości raty nadal będzie decydować całe oprocentowanie kredytu, czyli przede wszystkim wartość wskaźnika referencyjnego oraz marża banku.

Jak obliczane jest oprocentowanie kredytu opartego na POLSTR?

Przy kredycie ze zmienną stopą bank nie ustala oprocentowania jako jednej niezależnej liczby. Składa je z dwóch podstawowych elementów:

wskaźnik referencyjny + marża banku = oprocentowanie kredytu.

Według danych z 9 września 2026 roku POLSTR 1M Stopa Składana wynosił 3,55941 proc. Dla porównania dostępne dzień wcześniej stawki WIBOR wynosiły 3,84 proc. dla WIBOR 3M oraz 3,86 proc. dla WIBOR 6M. POLSTR był więc niższy odpowiednio o około 0,28 i 0,30 pkt proc.

Nie oznacza to jednak, że każdy kredyt oparty na POLSTR automatycznie będzie tańszy o taką różnicę. Bank sam ustala marżę, a dodatkowo do porównania dochodzą prowizje, ubezpieczenia i ewentualne produkty dodatkowe.

Czy niższy POLSTR oznacza niższą ratę kredytu?

Nie zawsze. Dobrym przykładem jest pierwsza analizowana oferta kredytu opartego na nowym wskaźniku.

Dla modelowego finansowania 500 000 zł na 25 lat, przy 20-procentowym wkładzie własnym, wyjściowa marża wynosiła 2,59 pkt proc. Po dodaniu POLSTR z 9 września oprocentowanie sięgałoby około 6,15 proc., a modelowa rata równa około 3267 zł miesięcznie. Wyliczenie nie obejmuje prowizji, ubezpieczeń ani indywidualnych warunków cenowych.

Dlatego porównując kredyt hipoteczny, nie wystarczy sprawdzić, który bank stosuje niższy wskaźnik. Znacznie ważniejsze są łączne oprocentowanie, wysokość marży, RRSO, dodatkowe koszty oraz sposób aktualizacji raty.

Bank może bowiem częściowo lub całkowicie zneutralizować przewagę niższego benchmarku wyższą marżą. Dopiero pełne warunki oferty pokazują, ile rzeczywiście zostanie w kieszeni kredytobiorcy.

– Dla kupującego mieszkanie reforma nie rozstrzyga się na stronie administratora wskaźnika, lecz w bankowym formularzu informacyjnym. POLSTR jest dziś niższy od WIBOR-u, ale prawdziwym testem będzie to, ile z tej różnicy zostanie w kieszeni klienta – skomentował Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. 

POLSTR a WIBOR – czym różnią się oba wskaźniki?

POLSTR i WIBOR różnią się nie tylko aktualnym poziomem, ale również konstrukcją.

POLSTR powstaje na podstawie rzeczywistych jednodniowych transakcji depozytowych zawieranych pomiędzy instytucjami finansowymi. W przypadku POLSTR 1M Stopa Składana stawki z kolejnych dni są składane dla okresu odpowiadającego jednemu miesiącowi.

WIBOR 3M i 6M uwzględnia natomiast oczekiwania rynku dotyczące przyszłego poziomu stóp procentowych. Może więc zacząć spadać jeszcze przed decyzją RPP, jeśli uczestnicy rynku spodziewają się obniżki.

POLSTR reaguje bardziej stopniowo. Starsze obserwacje w jednomiesięcznym okresie są z czasem zastępowane nowymi. W efekcie dwa kredyty z identyczną marżą, ale różnymi wskaźnikami, mogą reagować na zmianę stóp procentowych w innym tempie.

O ile może spaść rata po obniżce stóp procentowych?

Sam ruch RPP nie oznacza jeszcze natychmiastowej zmiany raty. Oprocentowanie kredytu jest aktualizowane zgodnie z harmonogramem zapisanym w umowie, a poszczególne wskaźniki reagują na rynek w różny sposób.

Skalę można jednak pokazać na prostym przykładzie. Przy kredycie 500 tys. zł na 25 lat, ratach równych i niezmienionej marży pełne przełożenie spadku wskaźnika o 0,25 pkt proc. oznaczałoby ratę niższą o około 76 zł miesięcznie.

To dobrze pokazuje, dlaczego warto patrzeć na dziesiąte części punktu procentowego. Przy wieloletnim kredycie pozornie niewielka różnica w oprocentowaniu działa przez setki kolejnych rat.

Stałe czy zmienne oprocentowanie – co daje większą przewidywalność?

Alternatywą dla kredytu opartego na zmiennym wskaźniku jest okresowo stałe oprocentowanie. W ustalonym przez bank okresie rata nie reaguje na bieżące zmiany POLSTR ani decyzje RPP.

Nie oznacza to jednak gwarancji jednej raty przez całe 20 czy 30 lat kredytu. Po zakończeniu okresu obowiązywania stałej stopy bank przedstawia warunki finansowania na kolejny okres.

Przy wyborze między oprocentowaniem stałym i zmiennym warto więc sprawdzić nie tylko pierwszą ratę. Znaczenie ma także długość okresu stałej stopy, warunki po jego zakończeniu oraz to, jak dużą zmianę miesięcznej raty jest w stanie wytrzymać twój budżet.

Co stanie się z kredytami hipotecznymi opartymi na WIBOR?

Pojawienie się POLSTR nie oznacza automatycznego przeliczenia kredytów, które już są spłacane według WIBOR-u. Najważniejsze stawki WIBOR 1M, 3M i 6M mają być publikowane do 31 grudnia 2036 roku, co umożliwia dalszą obsługę istniejących umów.

Jeżeli bank zaproponuje dobrowolną zmianę sposobu oprocentowania, warto potraktować ją jak nową ofertę. Trzeba sprawdzić wskaźnik, marżę, częstotliwość aktualizacji, ewentualny spread korygujący oraz pozostałe koszty.

Jak porównywać kredyty hipoteczne po wejściu POLSTR?

Najbardziej praktyczne podejście pozostaje takie samo niezależnie od nazwy wskaźnika. Porównuj pełne oprocentowanie i RRSO, sprawdzaj marżę oraz wszystkie koszty obowiązkowe, a następnie policz ratę również dla mniej korzystnego scenariusza stóp.

POLSTR może dziś być niższy od WIBOR-u, ale sama różnica między wskaźnikami nie mówi jeszcze, który kredyt będzie tańszy. Ostateczny rachunek powstaje dopiero wtedy, gdy do benchmarku dodasz marżę banku i wszystkie pozostałe warunki umowy.

Przy kredycie hipotecznym nie kupujesz wskaźnika. Kupujesz konkretny sposób finansowania mieszkania na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat – i właśnie jego pełny koszt warto porównywać.