Co piąty kredyt hipoteczny to refinansowanie — banki kuszą marżą 1,35 pp.

Niemal 21 proc. kredytów hipotecznych sprzedanych w III kwartale 2026 r. stanowiło refinansowanie, czyli przeniesienie kredytu do innego banku — wynika z danych Związku Banków Polskich (ZBP), organizacji zrzeszającej banki działające w Polsce. To wynik odległy od rekordów z początku roku, kiedy kredytowe przeprowadzki odpowiadały za ponad 30 proc. nowej sprzedaży. W samym kwietniu 2026 r. banki udzieliły kredytów refinansowych na 4,2 mld zł. Przy słabnącym popycie rośnie jednak konkurencja: w specjalnych ofertach pojawiają się marże rzędu 1,35 pp.

Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego?

Refinansowanie polega na tym, że nowy bank spłaca twój dotychczasowy kredyt, a ty spłacasz już tylko nową umowę — zwykle na korzystniejszych warunkach cenowych. O opłacalności decyduje różnica między oprocentowaniem, które płacisz dziś, a tym, które proponuje nowy kredytodawca.

Po latach niewielkiego ruchu „w interesie” refinansowanie nabrało tempa w połowie 2025 r. Obniżki stóp procentowych zbiły stawki kredytów z oprocentowaniem okresowo stałym, czyli ustalonym na określony czas, zwykle 5 lat. Najwięcej do zyskania mieli ci, którzy zaciągali zobowiązania w szczycie hipotecznej drożyzny, w okolicach 2022 roku.

Z 8 proc. do ponad 30 proc. w kilka kwartałów

Skalę zwrotu widać w danych ZBP. W II kw. 2025 r. refinansowanie odpowiadało za 8 proc. sprzedaży hipotek, a już kwartał później udział podwoił się z nawiązką. W szczytowym momencie trendu kredytowe przeprowadzki to było ponad 30 proc. produkcji kredytów hipotecznych.

Od wakacji dane idą w drugą stronę. Spada zarówno kwota udzielonych kredytów refinansowych, jak i ich udział w całej sprzedaży — w III kw. 2026 r. obniżył się do niecałych 21 proc.

Dlaczego fala refinansowań słabnie?

Za częścią spadku odpowiada brak kolejnych obniżek stóp procentowych. Stawki proponowane przez banki przy oprocentowaniu okresowo stałym wahały się w ostatnich miesiącach, ale nie zeszły poniżej poziomów notowanych na początku roku, czyli sprzed nowej odsłony konfliktu na Bliskim Wschodzie. Grono kredytobiorców, dla których zmiana banku jest opłacalna, stopniowo się wyczerpuje.

Marże, jakich nowi klienci nie dostaną

W takim otoczeniu banki zaczęły ostrzej walczyć o klientów z konkurencji. ING Bank Śląski przedstawił przed kilkoma tygodniami nowe parametry specjalnej oferty refinansowania — przy oprocentowaniu zmiennym proponuje marżę 1,35 pp. (punktu procentowego). Marża to stała część oprocentowania, którą bank dolicza do stawki rynkowej.

Przy obecnym poziomie wskaźnika POLSTR 1M — stawki referencyjnej nowej generacji, która zastępuje WIBOR — oznaczałoby to oprocentowanie poniżej 4,8 proc. Dla kredytów opartych na poprzedniej generacji wskaźników odpowiada to sytuacji, w której WIBOR 3M powiększany byłby o marżę poniżej 1 pp. Nowi kredytobiorcy o takich warunkach mogą dziś tylko pomarzyć.

Specjalną ofertę refinansowania pokazał ostatnio także Credit Agricole: stawka wynosi 1,55 pp. i jest niższa niż najniższa cena obowiązująca w tym banku dla klientów z segmentu Prime. W Banku BPS w ramach „Złotej Promocji” kredyty przenoszone z innych instytucji dostają dodatkową obniżkę marży o 0,1 pp., co daje stawkę 1,65 pp.

Nie każdą hipotekę przeniesiesz w dowolnym wariancie

Opcję refinansowania kredytu z innego banku ma w ofercie właściwie każdy bank aktywny na rynku. Kredytodawcy muszą jednak trzymać się zaleceń nadzoru, który kilka lat temu ograniczył mobilność kredytobiorców:

• Masz kredyt z oprocentowaniem okresowo stałym i okres stałej stopy jeszcze nie minął — możesz przejść tylko na inny kredyt z oprocentowaniem okresowo stałym, w swoim lub innym banku. Okres obowiązywania stałej stopy się wtedy „resetuje”, czyli umawiasz się na stawkę na kolejnych 5 lat.
• Masz kredyt okresowo stały i okres stałej stopy właśnie się kończy — wolno ci wybrać kredyt ze zmiennym albo ze stałym oprocentowaniem.
• Masz kredyt ze zmiennym oprocentowaniem — możesz refinansować go kredytem zmiennym lub okresowo stałym.

Co to oznacza dla kredytobiorców?

Zacznij od sprawdzenia w umowie, jaki masz typ oprocentowania i kiedy kończy się okres stałej stopy — to przesądza, na co w ogóle wolno ci przejść i czy warto poczekać kilka miesięcy. Potem porównaj swoją marżę z tym, co banki dają w ofertach specjalnych dla przenoszących kredyt, czyli dziś w przedziale od 1,35 do 1,65 pp.; o opłacalności refinansowania decyduje właśnie ta różnica. Jeśli wybierasz oprocentowanie okresowo stałe, licz się z tym, że wiążesz się nową stawką na kolejne 5 lat — także wtedy, gdy stopy w tym czasie spadną.