Kredyty mieszkaniowe za ponad 150 mld zł w 2026 roku — prawie co trzeci to refinansowanie

W okresie dziewięciu miesięcy 2026 r. banki udzieliły kredytów mieszkaniowych na kwotę 116,4 mld zł — to już o 10 mld zł więcej niż w całym 2025 r., który był rokiem rekordowym w całej historii tego rynku. Takie dane przedstawiło Biuro Informacji Kredytowej (BIK), instytucja gromadząca informacje o kredytach i ich spłacie. Zdaniem BIK przekroczenie w 2026 r. kwoty 150 mld zł jest „wielce prawdopodobne”. Jednocześnie prawie jedna trzecia nowej akcji kredytowej to refinansowania, czyli przenoszenie wcześniej zaciągniętych kredytów do innego banku.

Wrzesień: znowu blisko 14 mld zł

Wrześniowa wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych po raz kolejny zbliżyła się do poziomu 14 mld zł. BIK odczytuje to jako potwierdzenie utrzymującej się wysokiej aktywności kredytobiorców i ocenia, że rynek pozostaje bardzo silny.

We wrześniu średnia kwota kredytu mieszkaniowego wyniosła 486,5 tys. zł i była o 8,3 proc. wyższa niż rok wcześniej.

Dlaczego Polacy pożyczają więcej na mieszkania?

BIK wskazuje dwie przyczyny. Pierwsza to niższe niż przed rokiem koszty finansowania, czyli tańszy kredyt — niższe oprocentowanie oznacza niższą ratę przy tej samej pożyczonej kwocie, a więc wyższą zdolność kredytową. Druga to utrzymujący się wzrost wynagrodzeń.

Czym refinansowanie różni się od nowego kredytu?

Refinansowanie nie finansuje zakupu kolejnego mieszkania. To zaciągnięcie nowego kredytu — zwykle w innym banku — wyłącznie po to, żeby spłacić nim kredyt już posiadany, najczęściej na korzystniejszych warunkach, przede wszystkim z niższym oprocentowaniem. Dla kredytobiorcy mieszkanie zostaje to samo, zmienia się bank i wysokość raty.

W statystykach rynku taka operacja liczy się jednak jako nowo udzielony kredyt. Według BIK refinansowania kredytów zaciągniętych w okresie wyższych stóp procentowych odpowiadają obecnie za prawie jedną trzecią nowej akcji kredytowej. Oznacza to, że rekordowe miliardy w danych BIK to nie tylko pieniądze na nowe zakupy nieruchomości — spora ich część to „przepisywanie” starych długów na nowe, tańsze umowy.

Dlaczego BIK oczekuje hamowania rocznych dynamik?

Mimo bardzo silnego rynku biuro zapowiada, że w kolejnych miesiącach należy oczekiwać stopniowego obniżania się dynamik rocznych. Powód jest statystyczny: coraz wyższa baza odniesienia z drugiej połowy 2025 roku. Roczne dynamiki porównują dany miesiąc z tym samym miesiącem rok wcześniej, a skoro druga połowa 2025 r. była już bardzo mocna, to nawet utrzymanie wysokiej sprzedaży kredytów będzie dawać coraz mniejsze procentowe wzrosty. Spadek dynamiki nie musi więc oznaczać, że banki udzielają mniej kredytów.

Jak Polacy spłacają swoje zobowiązania?

Jakość spłat kredytów gospodarstw domowych pozostaje stabilna i bezpieczna — ocenia główny ekonomista BIK Waldemar Rogowski. W ujęciu rocznym pogorszyły się dwa z czterech wskaźników jakości spłat: te dotyczące kart kredytowych i kredytów ratalnych. Najwyższym poziomem ryzyka obarczone są obecnie karty kredytowe, które wyprzedziły pod tym względem kredyty gotówkowe.

Zdaniem Rogowskiego pogorszenie ma ograniczoną skalę i wynika przede wszystkim z normalizacji zachowań kredytobiorców po okresie bardzo dobrej jakości portfela kredytowego w poprzednich latach. „Nie obserwujemy obecnie sygnałów wskazujących na istotny wzrost ryzyka kredytowego gospodarstw domowych” — powiedział ekonomista. W jego ocenie obecne zmiany nie wskazują na narastanie problemów ze spłatą zobowiązań.

Co to oznacza dla kredytobiorców?

Skala refinansowań pokazuje, co dziś realnie opłaca się sprawdzić osobom, które brały kredyt mieszkaniowy w okresie wyższych stóp procentowych: czy po spadku kosztów finansowania ich własna umowa nie jest droższa od tego, co banki oferują nowym klientom. Właśnie z tej różnicy bierze się prawie jedna trzecia dzisiejszego rynku kredytów mieszkaniowych.