Ile kosztuje notariusz? Taksa notarialna, opłaty sądowe i podatki przy akcie notarialnym

Wizyta u notariusza kojarzy się z wysokim rachunkiem, ale duża część tej kwoty wcale nie trafia do kancelarii. Wynagrodzenie notariusza, czyli taksa notarialna, to tylko jedna z pozycji — obok niej na rachunku pojawiają się podatek VAT, opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej oraz podatki, które notariusz pobiera jako płatnik i odprowadza do urzędu skarbowego. Co ważne, przepisy określają wyłącznie górną granicę taksy, więc o cenę samej usługi można i warto pytać w kilku kancelariach.

Taksa notarialna to stawki maksymalne — można negocjować

Wysokość wynagrodzenia notariusza reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Słowo „maksymalnych” jest tu kluczowe: rozporządzenie wyznacza sufit, powyżej którego notariuszowi nie wolno wyjść, ale nic nie stoi na przeszkodzie, by policzył mniej. W praktyce kancelarie konkurują ze sobą właśnie wysokością taksy, zwłaszcza przy czynnościach o dużej wartości, takich jak sprzedaż nieruchomości.

Stawki maksymalne są identyczne w całym kraju — notariusz we Wrocławiu, w Warszawie i w małym powiatowym mieście podlega dokładnie temu samemu rozporządzeniu. Różnice w cennikach poszczególnych kancelarii wynikają wyłącznie z tego, jak duży rabat od stawki maksymalnej są skłonne zaproponować.

Degresywne progi, czyli jak liczy się taksę od wartości

Przy czynnościach, których przedmiot ma określoną wartość (np. cena mieszkania czy wartość darowanej działki), taksa maksymalna rośnie wraz z tą wartością, ale coraz wolniej — procent liczony od nadwyżki maleje z każdym progiem. Zgodnie z § 3 rozporządzenia stawka maksymalna wynosi:

• do 3000 zł — 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł — 100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł — 310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł — 710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł — 1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł — 4770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł — 6770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.

Dodatkowo dla wielu najpopularniejszych transakcji rozporządzenie przewiduje w § 6 jedynie połowę powyższej stawki. Dotyczy to m.in. umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, umów odnoszących się do spółdzielczego prawa do lokalu czy umowy deweloperskiej. Przykład: przy mieszkaniu za 500 000 zł pełna stawka z tabeli to 1010 zł + 0,4% z 440 000 zł, czyli 2770 zł — ale ponieważ sprzedaż lokalu mieszkalnego objęta jest połową stawki, notariusz może policzyć maksymalnie 1385 zł netto. To górna granica, od której zaczyna się ewentualna negocjacja.

Z czego składa się rachunek u notariusza

Na końcową kwotę do zapłaty w kancelarii składa się kilka niezależnych pozycji:

• taksa notarialna — jedyna część, która jest wynagrodzeniem notariusza i podlega negocjacji,
• podatek VAT 23% — doliczany do taksy oraz do opłat za wypisy,
• opłaty sądowe — jeśli akt wymaga wpisu do księgi wieczystej, notariusz pobiera opłatę i sam składa wniosek; opłaty są stałe, np. 200 zł za wpis prawa własności czy 100 zł za założenie nowej księgi wieczystej,
• podatki pobierane przez notariusza jako płatnika — przede wszystkim podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym co do zasady 2% ceny, a przy darowiznach dokonywanych aktem notarialnym ewentualny podatek od spadków i darowizn (darowizny w najbliższej rodzinie są z niego zwolnione),
• wypisy aktu — o nich niżej.

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego to właśnie PCC, a nie taksa, bywa największą pozycją rachunku — od tej części nic się nie wynegocjuje, bo notariusz jedynie przekazuje ją fiskusowi. Kompletną listę wydatków okołozakupowych zebraliśmy w tekście o tym, jak bezpiecznie kupować nieruchomości i sprawdzić ich stan prawny.

Typowe czynności: co jest ryczałtem, a co procentem od wartości

Nie każda wizyta u notariusza kosztuje krocie. Rozporządzenie przewiduje niskie stawki ryczałtowe dla czynności, które nie mają „wartości przedmiotu”:

• testament — maksymalnie 50 zł,
• pełnomocnictwo — maksymalnie 30 zł (do jednej czynności) lub 100 zł (do kilku czynności),
• poświadczenie podpisu na pełnomocnictwie i podobnych dokumentach — maksymalnie 20 zł,
• akt poświadczenia dziedziczenia — maksymalnie 50 zł.

Od wartości przedmiotu liczone są natomiast czynności przenoszące majątek: sprzedaż i darowizna nieruchomości, umowy majątkowe, ustanowienie hipoteki czy dział spadku. To przy nich degresywna tabela z § 3 (często w wariancie połówkowym z § 6) decyduje o koszcie i to przy nich najbardziej opłaca się porównywać kancelarie.

Wypisy — drobna pozycja, o której łatwo zapomnieć

Oryginał aktu notarialnego zostaje w kancelarii, a strony i urzędy otrzymują wypisy. Za każdą rozpoczętą stronę wypisu notariusz może policzyć maksymalnie 6 zł netto. Przy kilkunastostronicowej umowie sprzedaży, z której wypisy trafiają do kupującego, sprzedającego, sądu wieczystoksięgowego i urzędu skarbowego, potrafi się z tego uzbierać od kilkudziesięciu do ponad stu złotych — warto uwzględnić to w budżecie, choć nie jest to pozycja, która zmieni obraz całości.

Jak zapłacić mniej i czego notariusz nie doliczy

Najprostszy sposób na obniżenie kosztów to obdzwonienie lub napisanie do kilku kancelarii z prośbą o wycenę konkretnej czynności — taksa jest negocjowalna, a różnice między kancelariami przy tej samej transakcji bywają znaczące. Druga rzecz: nie wszystko wymaga formy aktu notarialnego. Umowa najmu, zwykła umowa pożyczki czy sprzedaż samochodu mogą być zawarte w zwykłej formie pisemnej — notariusz jest niezbędny głównie tam, gdzie ustawa wymaga aktu, przede wszystkim przy przenoszeniu własności nieruchomości.

Warto też wiedzieć, że wyjaśnienia i pouczenia dotyczące dokonywanej czynności mieszczą się w taksie. Notariusz ma obowiązek czuwać nad zabezpieczeniem interesów obu stron i objaśnić skutki podpisywanego aktu — nie doliczy za to osobnego honorarium jak kancelaria adwokacka za poradę. Jeśli finansujesz zakup kredytem, pamiętaj wreszcie, że koszty notarialne to tylko część wydatków okołokredytowych — bank dorzuci swoje prowizje i ubezpieczenia, więc całość warto policzyć wcześniej, zanim złożysz podpis pod aktem.