Fundacja rodzinna a nieruchomości — tarcza czy pułapka?

Czym jest fundacja rodzinna i po co ją wymyślono

Fundacja rodzinna to instytucja wprowadzona ustawą z 26 stycznia 2023 r., która działa w Polsce od maja 2023 r. Jej cel jest inny niż klasycznych fundacji charytatywnych: ma gromadzić majątek rodzinny, zarządzać nim i wypłacać świadczenia beneficjentom — najczęściej dzieciom i wnukom fundatora. Zamiast dzielić firmę czy portfel nieruchomości między spadkobierców, fundator przenosi majątek do fundacji, a ta staje się jego formalnym właścicielem na pokolenia.

Fundację zakłada fundator (lub kilku fundatorów) w akcie notarialnym albo w testamencie. Musi wnieść fundusz założycielski o wartości co najmniej 100 tys. zł — mogą to być pieniądze, ale też udziały w spółkach czy właśnie nieruchomości. Fundator określa w statucie, kto jest beneficjentem i na jakich zasadach otrzymuje świadczenia: comiesięczną wypłatę, finansowanie edukacji, prawo do korzystania z nieruchomości. Fundacja podlega wpisowi do rejestru fundacji rodzinnych i prowadzi pełną księgowość.

Dlaczego nieruchomości tak często trafiają do fundacji

Pierwszy powód to ochrona przed rozdrobnieniem spadkowym. Klasyczny scenariusz: kamienica po rodzicach, troje spadkobierców, z których jeden chce sprzedać, drugi wynajmować, a trzeci mieszkać. Współwłasność spadkowa to prosta droga do konfliktu i sprzedaży nieruchomości poniżej wartości. Jeśli nieruchomość jest w fundacji, w ogóle nie wchodzi do spadku — beneficjenci czerpią z niej korzyści według zasad zapisanych w statucie, ale nikt nie może wymusić podziału ani zlicytowania majątku.

Drugi powód to zachowek. Majątek wniesiony do fundacji nie znika z pola widzenia pominiętych spadkobierców — fundusz założycielski co do zasady dolicza się do podstawy obliczenia zachowku. Ustawa złagodziła jednak reguły: doliczenia nie stosuje się, gdy od wniesienia funduszu do otwarcia spadku minęło więcej niż dziesięć lat (o ile fundacja nie jest spadkobiercą), a sam zachowek można rozłożyć na raty, odroczyć, a w wyjątkowych sytuacjach obniżyć. Świadczenia otrzymane z fundacji zalicza się przy tym na poczet zachowku. To nie jest więc sposób na „wydziedziczenie” kogokolwiek, ale narzędzie rozkładające ciężar roszczeń w czasie.

Trzeci argument to oddzielenie majątku od ryzyk osobistych. Nieruchomość należąca do fundacji nie jest majątkiem fundatora ani beneficjentów, więc przyszli wierzyciele osobiste tych osób mają do niej utrudniony dostęp. Uwaga: to nie działa wstecz — wniesienie majątku z pokrzywdzeniem istniejących wierzycieli może zostać podważone (m.in. skargą pauliańską), a za niektóre zobowiązania fundatora sprzed powstania fundacji odpowiada ona solidarnie.

Podatki: dlaczego najem przez fundację bywa tak opłacalny

Fundacja rodzinna jest co do zasady zwolniona z CIT, dopóki zarabia w ramach dozwolonej działalności i nie wypłaca środków. Czynsze z najmu mieszkań czy lokali użytkowych nie są więc na bieżąco opodatkowane — cały dochód można reinwestować, np. w kolejne nieruchomości. Dla porównania: osoba prywatna zapłaci od najmu ryczałt 8,5% lub 12,5%, a spółka — CIT od bieżącego dochodu.

Podatek pojawia się dopiero na wyjściu. Gdy fundacja wypłaca świadczenie beneficjentowi, płaci 15% CIT od jego wartości. Po stronie beneficjenta kluczowe jest pokrewieństwo: fundator oraz jego najbliższa rodzina (tzw. grupa zero z ustawy o podatku od spadków i darowizn — małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha) są zwolnieni z PIT. Dalsi krewni płacą 10%, a osoby niespokrewnione 15% PIT. W wariancie rodzinnym łączne obciążenie sprowadza się więc do 15% płaconych przez fundację — i to dopiero w momencie konsumpcji zysków.

Najem i dzierżawa mieszczą się wprost w katalogu dozwolonej działalności fundacji, obok m.in. przystępowania do spółek, udzielania pożyczek określonym podmiotom czy obrotu papierami wartościowymi. Portfel mieszkań na wynajem to więc modelowy majątek fundacyjny. Zanim jednak przeniesiesz do fundacji wszystko, co masz, warto policzyć, czy sam najem prywatny nie wystarczy — pomocne może być zestawienie z tekstem o tym, czy nieruchomości inwestycyjne w ogóle się opłacają.

Pułapka pierwsza: sprzedaż nieruchomości wniesionych do fundacji

Ustawa pozwala fundacji zbywać mienie, ale z istotnym zastrzeżeniem: dozwolone jest zbywanie majątku, o ile nie został on nabyty wyłącznie w celu dalszej odsprzedaży. I tu zaczyna się obszar interpretacyjny. Jednorazowa sprzedaż kamienicy trzymanej latami raczej mieści się w dozwolonym zakresie. Ale regularne kupowanie i sprzedawanie mieszkań, flipy czy dzielenie gruntów na działki pod szybką sprzedaż mogą zostać uznane za działalność gospodarczą wykraczającą poza ustawowy katalog.

Konsekwencja jest bolesna: dochód z działalności wykraczającej poza dozwolony zakres jest opodatkowany sankcyjną stawką 25% CIT — i to na bieżąco, bez czekania na wypłatę świadczeń. Granica między „zarządzaniem majątkiem” a „handlem nieruchomościami” nie jest ostra, a praktyka interpretacyjna wciąż się kształtuje. Jeśli planujesz, że fundacja będzie aktywnie obracać nieruchomościami, potraktuj to jako sygnał ostrzegawczy i skonsultuj scenariusz zawczasu — to dokładnie ta sytuacja, w której warto udać się do doradcy podatkowego przed transakcją, nie po niej.

Pułapka druga: ukryte zyski i nieruchomości z obciążeniami

Fundacja nie może być prywatną skarbonką, z której rodzina korzysta poza oficjalnym obiegiem świadczeń. Przepisy o tzw. ukrytych zyskach obejmują 15-procentowym CIT m.in. nierynkowe transakcje z fundatorem lub beneficjentami. Jeśli beneficjent mieszka w apartamencie fundacji za symboliczny czynsz albo fundacja udostępnia rodzinie majątek na warunkach, jakich nie dostałby nikt obcy, fiskus może potraktować to jak wypłatę świadczenia — z podatkiem, tyle że bez korzyści.

Osobny problem to wnoszenie nieruchomości obciążonych. Hipoteka sama w sobie nie blokuje wniesienia, ale jeśli fundacja przejmuje przy okazji dług fundatora, transakcja może przestać być neutralna podatkowo — przejęcie zobowiązania bywa traktowane jako element odpłatności, co rodzi ryzyko powstania przychodu po stronie wnoszącego. Do tego dochodzą kwestie zgody banku i ewentualnego VAT przy nieruchomościach firmowych. Każdą obciążoną nieruchomość trzeba przed wniesieniem przeanalizować indywidualnie.

Nie wolno też zapominać o kosztach samej struktury: akt notarialny, wpis do rejestru, statut, pełna księgowość, coroczne obowiązki sprawozdawcze i okresowy audyt. Realnie to od kilku do kilkunastu tysięcy złotych rocznie samego utrzymania — plus koszty założenia.

Tarcza czy pułapka? Dla kogo fundacja ma sens

Fundacja rodzinna działa jak tarcza, gdy jest tym, czym miała być: narzędziem wielopokoleniowej sukcesji. Ma sens przy realnym majątku — portfelu nieruchomości na wynajem, udziałach w firmie, kapitale liczonym co najmniej w milionach — i przy rodzinie, która chce ten majątek utrzymać w całości, a nie spieniężyć. Wtedy odroczenie podatku, ochrona przed rozdrobnieniem i uporządkowanie zasad wypłat dają przewagę trudną do osiągnięcia inaczej.

Pułapką staje się wtedy, gdy ktoś traktuje ją jak modny wehikuł optymalizacyjny: zakłada fundację pod jedno mieszkanie na wynajem, planuje przez nią flipować nieruchomości albo liczy, że „schowa” majątek przed wierzycielami i zachowkiem. Koszty struktury zjedzą korzyści, a agresywne scenariusze ściągną uwagę fiskusa. Ministerstwo Finansów od dłuższego czasu zapowiada uszczelnienie przepisów o fundacjach rodzinnych właśnie po to, by ukrócić wykorzystywanie ich do celów czysto podatkowych — budując strukturę na lata, lepiej od razu założyć, że luki interpretacyjne będą się zamykać, i nie opierać na nich całego planu.