Osoby, które sfinansowały zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, mogą się zastanawiać, czy można sprzedać mieszkanie z kredytem? Transakcje takie realizowane są bardzo często. Nie ma żadnych przeszkód prawnych, żeby sprzedać kredytowane mieszkanie, ale trzeba dopełnić kilku dodatkowych formalności.

Hipoteka jest formą zabezpieczenia wierzytelności. Wpis hipoteki do księgi wieczystej sprawia, że wierzyciel może odzyskać swój dług z nieruchomości, na której została ustanowiona. Zgodnie z obowiązującymi przepisami hipoteka obowiązuje nawet w przypadku sprzedaży nieruchomości.

Hipoteka ustanowiona na rzecz banku

Hipoteka jest głównym zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego, który jest udzielany przez bank. Nieruchomość obciążona hipoteką nie jest więc czymś rzadkim.

Bank przed udzieleniem kredytu sprawdza wartość nieruchomości. Dzięki temu ma pewność, że  odzyska swoje środki, windykując dłużnika z nieruchomości. Dzieje się tak w przypadku, gdy kredytobiorca przestanie spłacać swoje zobowiązanie i inne formy windykacji należności będą nieskuteczne.

Bank i kredytobiorca, zawierając umowę kredytową, uzgadniają warunki spłaty kredytu oraz sposób jego zabezpieczenia. Na podstawie zapisów zawartych w umowie kredytobiorca zobowiązany jest złożyć do sądu wniosek o wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości, która będzie stanowić zabezpieczenie kredytu. Najczęściej jest to kredytowana działka lub lokal, jednak w niektórych przypadkach możliwe jest też zabezpieczenie na innej nieruchomości, która jest własnością kredytobiorcy. Hipoteka zostaje wykreślona z księgi wieczystej, gdy kredyt zostanie w całości spłacony.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką

Wpis hipoteki nie ogranicza prawa właściciela nieruchomości do jej sprzedaży. Nie niesie też żadnego ryzyka niepowodzenia transakcji zarówno dla sprzedającego, jak i dla kupującego.

Nabywca, przed zawarciem umowy powinien dokładnie sprawdzić księgę wieczystą i zweryfikować, czy jest ona obciążona hipoteką. Jeśli w IV dziale księgi wieczystej widnieje hipoteka, to znajdziemy tam również informację, na czyją rzecz została ustanowiona.

Sprzedający powinien dostarczyć osobie zainteresowanej zakupem odpowiedni dokument z banku, który udzielił kredytu. Kredytodawca podaje w nim aktualne saldo zadłużenia, które należy spłacić, aby uzyskać zgodę na wykreślenie hipoteki. W dokumencie tym zazwyczaj od razu jest podawany numer rachunku do obsługi kredytu, na który należy wpłacić podaną kwotę.

Jeśli zakup nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz banku ma zostać zrealizowany za gotówkę, to po zawarciu umowy kupna-sprzedaży, kupujący w pierwszej kolejności wpłaca środki na rachunek kredytowy w celu spłaty zobowiązania.

Po spłaceniu kredytu bank wystawia dokument, w którym potwierdza rozliczenie zobowiązania i wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki. Na podstawie tego oświadczenia nowy właściciel składa odpowiedni wniosek w sądzie wieczystoksięgowym.

Jeśli ustalona ze sprzedającym cena nieruchomości była wyższa, niż saldo kredytu, to w drugiej transzy kupujący przelewa pozostałą kwotę na rachunek sprzedającego.

Zakup na kredyt nieruchomości z hipoteką

Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką jest też możliwy w przypadku, gdy kupujący chce transakcję sfinansować nowym kredytem hipotecznym. Proces jest podobny, jak przy zakupie za gotówkę, jednak w tym przypadku w transakcji uczestniczy również nowy bank.

Zaświadczenie z banku sprzedającego z aktualnym saldem zadłużenia oraz rachunkiem do spłaty kredytu kupujący musi złożyć w banku, w którym stara się o kredyt. Bank, zanim wyda decyzję kredytową, oceni wartość nieruchomości oraz sprawdzi jej stan prawny, np. zweryfikuje czy nie ciążą na niej inne zobowiązania, takie jak hipoteki na rzecz innych podmiotów lub służebności.

Wydając pozytywną decyzję, bank określi, w jaki sposób zostanie uruchomiony nowy kredyt. W pierwszej kolejności zawsze wypłacane są środki przeznaczone na spłatę kredyty zbywcy. Sprzedający nigdy nie dostaje tych pieniędzy na swoje konto. Trafiają one bezpośrednio na rachunek przeznaczony do obsługi kredytu.

Po spłacie zobowiązania bank sprzedającego rozlicza kredyt i wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Po złożeniu wniosku w sądzie wypłacana jest transza na konto sprzedającego. Dzieje się tak w sytuacji, gdy ustalona między stronami cena jest wyższa niż saldo kredytu.

Jeśli wraz z kupnem nieruchomości nabywca będzie chciał sfinansować kredytem jej remont, to bank wypłaci jeszcze jedną transzę, która trafi na konto kupującego.

Zakup nieruchomości z hipoteką w walucie obcej

Problem może się pojawić, jeśli chcemy kupić nieruchomość, która była finansowana kredytem w walucie obcej (np. we frankach szwajcarskich lub w euro). W takiej sytuacji aktualne saldo zadłużenia, w przeliczeniu na złote, może być wyższe niż pierwotna kwota zaciągniętego kredytu.

Może się też zdarzyć, że ze względu na wyższy kurs waluty, saldo zadłużenia będzie wyższe niż cena, jaką chce sprzedający. Przy obecnej sytuacji na rynku nieruchomości jest to jednak bardzo mało prawdopodobne, ze względu na to, że kredyty walutowe od wielu lat praktycznie nie są już uruchamiane, a nieruchomości znacznie zyskują na wartości. Warto jednak pamiętać, że taka sytuacja jest możliwa.

Jeśli cena będzie niższa niż saldo kredytu, to środki od kupującego będą niewystarczające na spłatę całości zobowiązania. Aby rozliczyć kredyt, pozostałą kwotę powinien wpłacić do banku sprzedający. Taki kredyt można oczywiście spłacić w walucie, w której został zaciągnięty, a więc na przykład w euro albo frankami szwajcarskimi. Wcześniejsza wymiana waluty może pozwolić zaoszczędzić pieniądze, bo banki często stosują niekorzystne kursy przewalutowania.

Kupno mieszkania z hipoteką – na co zwrócić uwagę?

Transakcje sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką realizowane są na co dzień. Jeśli hipoteka jest ustanowiona na rzecz banku, który udzielił kredytu sprzedającemu, to nabywca nie musi się w żaden sposób obawiać takiego zakupu.

Ogromną ostrożność należy zachować w przypadku, gdy hipoteka jest ustanowiona na rzecz innego wierzyciela. Transakcja taka może zostać przeprowadzona zgodnie z prawem, ale trzeba pamiętać, że w przyszłości z naszego majątku będzie mógł być windykowany dług innej osoby

Jeśli taki zakup chcielibyśmy skredytować, to żaden bank nie udzieli nam kredytu. Hipoteka na rzecz banku może być wpisana tylko na pierwszym miejscu w księdze wieczystej, bo tylko w takiej sytuacji bank jako pierwszy mógłby dochodzić swoich praw.

W takim przypadku zakup powinniśmy zrealizować tylko w sytuacji, gdy sprzedający spłaci swoje zobowiązanie i hipoteka zostanie wykreślona.